Покупката на недвижим имот се разделя с четири основни стъпки, които трябва да се усвоят, за да се избегне разочарование. Ето какво казва законът.
"
Какви са предварителните условия? Какво се случва, ако не ги уважаваме? Нашият експерт, Maître Ganaëlle Soussens, ни отговаря в тази първа част от поредицата, посветена на недвижимите имоти.
Покупка на недвижим имот: избор на имот и оферта
Когато купувате недвижим имот, трябва да се интересувате от избора на имот (нов или стар, с или без работа), местоположението, цената на m² и т.н. Но в допълнение към това трябва да се спазват определени условия по отношение на закона. Такъв е особено случаят с офертата. Когато е направил своя избор, купувачът изпраща на продавача на обикновена хартия, по пощата или по имейл оферта за покупка, в която посочва цената, на която е готов да купи имота, крайния срок за обещаните продажби, финансиране условия и др. Продавачът може да откаже или да приеме офертата. Но дори и това да се приеме, правната ситуация е крехка: трудно е, ако не и невъзможно, да се „принуди“ продажбата на този етап. Ситуацията обаче е много различна, след като договорът за продажба бъде подписан.
Покупка на недвижим имот: какво казва законът за обещанието за продажба?
Подписването на обещанието за продажба замразява правата на продавача и купувача: двете страни се ангажират неотменимо и ако една от страните не спази ангажимента си, тя ще дължи тежки санкции на другата страна, обикновено 10% от продажната цена. С един нюанс: обещанието за продажба може да включва „предварителни условия“, които позволяват на купувача като цяло да се откаже от операцията, без да дължи обезщетение на продавача. Най-известното е отлагателното условие за получаване на кредит. Позволява на купувача да резервира имота за няколко месеца, времето за него да изгради кредитното си досие и да получи финансирането, от което се нуждае, за да закупи. И ако за съжаление купувачът не получи заема си, той може да се откаже, без да дължи обезщетение на продавача.
Купувачите обаче трябва да бъдат много внимателни както във формулировката на клаузата, така и в нейното прилагане. Например, ако отлагателното условие предвижда краен срок за подаване на молби за кредит, купувачът трябва да го спази и да подаде няколко молби, следователно поне две.Ако например клаузата предвижда да пита няколко банки, купувачът всъщност трябва да подаде искането си за финансиране в няколко заведения, като поверяването на досието му на брокер не е достатъчно. По-конкретно, ако не получи кредита, купувачът трябва да уведоми продавача, а не нотариуса или агенцията за недвижими имоти. Продавачът ще провери дали тези откази следват искания за финансиране, които стриктно отговарят на условията на отлагателното условие. Ако това не е така, продавачът може да откаже да върне платената сума на купувача или дори да поиска пълния размер на обезщетението за имобилизация, т.е. 10% от продажната цена като цяло.
Покупка на недвижим имот: подписване при нотариус
Имотът сменя собственика си, когато актът за продажба е подписан при нотариуса. Средствата се изпращат на нотариуса от банката, преди уговорката за подписване. Следователно купувачът трябва да планира ретропланиране, чийто последен етап е подписването.Преди това банката, която му отпуска средствата, трябва да ги е изпратила при нотариуса, което предполага, че той е приел предложението за кредит. Но тъй като той може да приеме офертата само след период на размисъл, купувачът-кредитополучател трябва да я е получил достатъчно рано. Така на всеки етап купувачът трябва да бъде проактивен и да гарантира спазването на сроковете, определени в обещанието за продажба. Често това е стресиращ период за купувачите, затова е разумно да се подготвите добре и да получите помощ, например от нотариус.
От Ganaëlle Soussens, адвокат, експерт по право на недвижими имоти: ganaellesoussensavocat.com
ЧЕТЕТЕ СЪЩО:
- Къде да си купя селска къща за 150 000 ЕВРО?
- 9-те въпроса, които задължително трябва да зададете по време на посещение, преди да закупите имот
- Закупуване на апартамент в Париж, за да го обновите: добра сделка