Продажба, отдаване под наем: какви са задължителните технически диагностики?

За да продадете или наемете имота си, сега е задължително специалистите да извършват не по-малко от седем технически диагнози. Желаната цел: информиране на купувачите и наемателите по време на сделки и подобряване на условията за сигурност в жилищата.

Както за продажба, така и за отдаване под наем, публичните власти постепенно въведоха задължението да прикачват определен брой технически диагнози към всеки договор за недвижими имоти. Целта е двойна: от една страна, да информира по-добре бъдещия купувач или наемател за действителното състояние на предлагания имот, от друга страна, да допринесе за подобряване на условията за безопасност и комфорт на настаняването.

Уникален файл
Тези диагнози - с изключение на кадрите, предвидени от закона на Carrez - трябва да бъдат групирани от 1 ноември 2007 г. в един документ, наречен „файл за техническа диагностика“. Това обединява цялата информация, която трябва да бъде съобщена на бъдещия купувач по време на обещанието за продажба или, в противен случай, при подписване на автентичния акт (или договора за наем). В случай, че документите не бъдат предадени, транзакцията може или да бъде отменена (в зависимост от вида на липсващата диагноза), или цената на продажбата или тази на наема може да бъде договорена надолу. Към днешна дата седем диагнози са задължителни за продажба: азбест, термити, олово, природни или технологични рискове, газ, електричество и енергийни характеристики. Три са под наем: олово,природни или технологични рискове и енергийни характеристики. И не е приключило! Изследват се нови диагнози. Вече е планиран контрол на събирателните санитарни съоръжения (септични ями и други), когато помещението не е свързано с канализацията. Влизането му в сила ще се състои на 1 януари 2022-2023 г., според Националната жилищна агенция (ANAH).

Колко струва ?
Разходите за създаване на технически диагностичен файл са отговорност на продавача или лизингодателя. Така по време на продажба ще са необходими около 150 евро за студио и до 750 евро за къща с пет стаи, според Междупрофесионалната федерация за диагностика на недвижими имоти. „Средната кошница“ на тази диагностична опаковка възлиза на около 350 евро. Имайте предвид, че средната продължителност на интервенцията от диагностици варира от няколко часа до един ден, в зависимост от площта и броя на стаите в дома. За да ограничите пътните разходи, по-добре е цялата диагностика да се извършва едновременно. Защото само диагнозата ще ви струва между 70 и 220 евро. Тези цени обаче са ориентировъчни. Таксите са безплатни и на пазара са наблюдавани значителни разлики (понякога вариращи от единични до двойни).Ето защо не трябва да се колебаете да се консултирате с няколко професионалисти (във Франция има повече от 8000), за да сравните техните цени, като същевременно проверите дали отговарят на условията за сертифициране, застраховка и независимост. предвидени от закона. И накрая, имайте предвид, че периодът на валидност на тези диагнози варира от шест месеца (за термити и природни или технологични рискове) до десет години (за енергийни характеристики).имайте предвид, че периодът на валидност на тези диагнози варира от шест месеца (за термити и природни или технологични рискове) до десет години (за енергийни характеристики).имайте предвид, че периодът на валидност на тези диагнози варира от шест месеца (за термити и природни или технологични рискове) до десет години (за енергийни характеристики).

Избор на правилния диагностик
От 1 ноември 2007 г. цялата диагностика, която трябва да бъде предоставена (с изключение на кадрите, предвидени в закона на Carrez), трябва да се извършва от професионалист, сертифициран от организация
акредитиран от Cofrac (френски комитет по акредитация). Списъкът с тези организации (дванадесет на брой) е достъпен на уебсайта на Cofrac (www.cofrac.fr). Всеки от тях предлага списък със сертифицирани диагностици. Също така проверете дали диагностикът има сертификати, свързани с различните диагнози, които трябва да бъдат извършени (специалист, упълномощен да прави диагностика на енергийните характеристики, не е задължително да бъде квалифициран за състояние на риск от излагане на олово). И не забравяйте да помолите избрания от вас да ви предостави фотокопия на валидните им удостоверения и застраховката им „Професионална гражданска отговорност“. Последното обхваща дейността по диагностика. Предимството: като продавач,тези предпазни мерки ще ви позволят да се освободите от гаранцията срещу скрити дефекти.

Законът на Carrez
Тази диагноза, въведена от закона на Carrez, се отнася само до етажната собственост. Той има само декларативна стойност и не изисква никакво сертифициране от диагностика. Той предоставя информация за точната площ на квартирата. Срокът му на валидност е неограничен, освен ако имотът не претърпи повърхностна модификация (разширение, кота). Грешка в измерването на количество, по-голяма от 5%, може да доведе до отмяна или намаляване на продажната цена.

Диагностика на азбеста преди работа
Трябва да се извърши преди големи ремонтни дейности, веднага след като жилището е построено преди 1 юли 1997 г. Собственикът трябва да извърши местоположение на материали и продукти, съдържащи азбест (като цяло чрез сондажи в сградата), за да се избегне излагането на хората, необходими за извършване на работата.

Сертификат за обитаемост
Този сертификат е необходим за получаване на заем с нулева ставка (PTZ), ограничен до 15 000 евро. Купувачът е този, който го иска. Тя позволява на банковата организация и администрацията да оценят състоянието на настаняването и възможните разходи, дължащи се на привеждането му в съответствие с обитаемостта.

Разгледани са 7-те диагнози

1. Състояние на вътрешната електрическа инсталация

РАЗГЛЕЖДАНАТА ИМОТ . Тази диагноза е задължителна от 1 януари 2022-2023 г. за всеки дом, в който вътрешната електрическа инсталация се извършва повече от петнадесет години.
ЦЕЛ НА ДИАГНОСТИКАТА . Той оценява рисковете, които биха могли да повлияят на безопасността на хората. На диагностик, гарантира наличието на лесно достъпна за контрол и защита устройство, заземен диференциална защита, отсъствие на остарели електрическо оборудване, проводници не механично защитени и др
РАЗХОДИ . От 150 до 200 евро за настаняване, вариращо от студия до T6.
Продължителност на валидността . Три години.
ПОСЛЕДСТВИЯ. Съществуването на аномалии в електрическата инсталация не блокира продажбата според Promotelec (асоциация за насърчаване на устойчивото използване на електричество в жилищни сгради и малки услуги). Тази диагноза е само информативна; следователно няма задължение за работа. От съображения за сигурност не трябва да се пренебрегват идентифицираните рискове. (вижте снимки 2 и 3).

2. Наличие на термити

СЪОТВЕТНАТА ИМОТ. Тази диагноза се изисква само когато настаняването се намира в район, класифициран в риск от общински или префектурен указ (това е случаят например с Париж).
ЦЕЛ. Паразитно състояние на корпуса се извършва, за да се провери наличието на термити. Те се хранят с целулоза, присъстваща в дървото (гредоред, паркет, рамка) и могат да подкопаят структурата на къщата.
РАЗХОДИ. Около 100 евро.
ПЕРИОД НА ВАЛИДНОСТ. Шест месеца.
ПОСЛЕДСТВИЯ.Собственикът трябва да направи декларация в кметството веднага щом се установи наличието на термити. Лечението не се изисква от закона, само кметът може да го поиска и да го наложи на собствениците в случай на конструкции, представляващи опасност. (вижте снимки 4 до 6).

ANAH помощници. За окупиращите собственици, както и за лизингодателите, ANAH (Националната агенция за жилищното настаняване) отпуска субсидии за извършване на технически диагнози веднага след като те бъдат последвани от работа. Условията за тяхното определяне са посочени на уебсайта на организацията (www.anah.fr). Допълнителни еко-бонуси са отпуснати от 1 януари 2022-2023 г. в замяна на ефективността на работата.

3. Наличие на азбест

РАЗГЛЕЖДАНАТА ИМОТ. Тази диагноза е задължителна за всички помещения, за които разрешението за строеж е издадено преди 1 юли 1997 г., с изключение обаче на еднофамилни къщи.
ЦЕЛ. Той предоставя информация за наличието на материали и продукти, съдържащи азбест (използвани преди за неговите топло- и звукоизолационни качества), тяхното местоположение и състоянието им на съхранение.
РАЗХОДИ. Около 100 евро.
ПЕРИОД НА ВАЛИДНОСТ. Неограничен.
ПОСЛЕДСТВИЯ.При наличие на азбест собственикът има задължението да извършва работа, когато се превиши определено ниво на прах. Възможни са два варианта: капсулиране, което се състои в затваряне на съдържащите азбест материали в запечатана обвивка или отстраняване на инкриминираните материали. (вижте снимки 7).

4. Състояние на вътрешната газова инсталация

РАЗГЛЕЖДАНАТА ИМОТ . Тази проверка за сигурност се отнася до всички домове, в които (вътрешната) газова инсталация се извършва повече от петнадесет години.
ЦЕЛ . Целта му е да предотврати рисковете, свързани със състоянието на инсталацията и нейното използване (течове на газ, пожар, отравяне с въглероден окис, по-специално), чрез оценка на състоянието на стационарните газови отоплителни и производствени устройства. битова гореща вода, уплътняване на неподвижни тръби и газови връзки. Проверява се и вентилацията на помещенията.
РАЗХОДИ . Около 130 евро.
Продължителност на валидността . Три години.
ПОСЛЕДСТВИЯ.В случай на сериозна и непосредствена опасност диагностикът може да изключи цялата или част от газовата инсталация. Забележка: Сертифицирането за съответствие от орган, одобрен от публичните органи (тип Qualigaz), също на възраст под три години, може да замени диагнозата. (вижте снимки 8 и 9).

5. Природни и технологични рискове.

РАЗГЛЕЖДАНАТА ИМОТ . Тази диагноза засяга всички жилища, разположени в сеизмична зона (Алпийска дъга, Лазурен бряг, Пиренеи и Елзас в частност) или обхванати от план за предотвратяване на технологичен риск (PPRT) или план за предотвратяване на естествен риск (PPRN).
ЦЕЛ . Създаден от документите и информацията, предоставени в кметството, той уточнява рисковете, на които е изложено жилището (наводнения, например) и трябва да бъде придружен от картографски извлечения, позволяващи сградата да бъде разположена по отношение на поетите рискове.
РАЗХОДИ . Около 40 евро.
ПЕРИОД НА ВАЛИДНОСТ. Шест месеца.
ПОСЛЕДСТВИЯ. Собственикът трябва да информира бъдещия купувач или наемател, ако в жилището са настъпили бедствия и са породили обезщетение по гаранцията за последиците от природни или технологични бедствия, независимо дали помещението се намира в сеизмична зона или не обхванати от PPRT или PPRN.

6. Наличие на олово

СЪОТВЕТНАТА ИМОТ. Тази диагноза, наричана още договор за риск от експозиция на олово (CREP), е задължителна за всички жилища, построени преди 1 януари 1949 г.
ЦЕЛ. Той е поставен на място, за да предотврати разграждането на бои и други вътрешни покрития, натоварени с олово, което отделя люспи и прах, чието поглъщане или вдишване може да причини остро отравяне, с други думи, оловно отравяне. Внимавайте обаче, търсенето на оловни тръби е извън обхвата на тази диагноза. CREP предоставя информация за концентрацията на олово във всички покрития на жилищата и тяхното състояние на съхранение. Към този доклад е приложена информационна листовка, която припомня въздействието на оловото върху здравето и предпазните мерки, които трябва да се вземат.
РАЗХОДИ. Около 180 евро.
ПЕРИОД НА ВАЛИДНОСТ. При липса на олово в покритията (или при концентрации под регулаторен праг, определен със заповед от 25 април 2006 г.), срокът на валидност на CREP е неограничен. Повишава се до една година в случай на потенциален риск, когато покритията съдържат олово, но оловото е недостъпно.
ПОСЛЕДСТВИЯ. Когато се установи непосредствен риск (влошени покрития, които спонтанно генерират прах или люспи), докладът се предава в префектурата. След това собственикът трябва незабавно да пристъпи към подходящата работа, за да елиминира риска от излагане на олово и по този начин да гарантира безопасността на обитателите. (вижте снимки 11).

7. Енергийни характеристики

СЪОТВЕТНАТА ИМОТ. Диагнозата за енергийни характеристики (DPE) е задължителна за всяка продажба или отдаване под наем на основно жилище (сезонните наеми са изключени, когато общият период на използване е по-малък от четири месеца годишно).
ЦЕЛ. Той подробно описва характеристиките на сградата (като се взема предвид по-специално нивото на изолация) и описва отоплителното и охлаждащото оборудване, производството на битова гореща вода и вентилацията. За всяка категория оборудване се въвеждат количеството консумирана енергия (действително, въз основа на показанията на потреблението или приблизително) и годишните разходи в резултат на това потребление. Също така дава възможност за точно измерване на количеството парникови газове, отделяно от това различно оборудване. DPE е придружен от препоръки за енергийно подобряване на жилищата. Четенето на тази диагностика е улеснено чрез двойно етикетиране, подобно на домакинските уреди и сега автомобилния сектор.Този документ е само информативен и има за цел да информира бъдещия купувач или наемател за енергийното поведение и цялостното представяне на дома.
РАЗХОДИ . около 200 евро (тази цена варира в зависимост от размера на вашия имот).
ПЕРИОД НА ВАЛИДНОСТ. Десет години.
ПОСЛЕДИЦИ . Тази диагноза е чисто информативна, тъй като собствениците не са задължени да извършват ремонтни дейности, за да оптимизират енергийните характеристики на своя имот. (вижте снимки от 12 до 15).